東洋テック（9686）投資分析

なぜ今、東洋テックなのか

6つのカタリスト

Catalyst 01 · 最重要 / 新事実

🔥

2026年6月、セコムが取締役2名・関電が監査役1名を新たに送り込んだ

＋3名

2026年6月17日第62期定時株主総会で就任

社外取締役3名（諸島・福岡・長尾）が退任し、セコム㈱執行役員人事本部長・錦野真二氏とセコム㈱執行役員営業本部長補佐・堂野敦司氏が新任社外取締役に。さらに関西電力㈱執行役員取締役会室長兼経営企画室グループ事業担当室長・黒川裕之氏が新任社外監査役に。「人事」と「営業」──統合実務そのものの責任者が取締役会に入った。

名誉職ではない布陣大株主2社が同時に増員

Catalyst 02 · 最重要

🔑

関西電力が「3年で5,500億円」の保有株売却を計画

14.34%

関電保有分＝1,535,900株（時価約25億円）

関電は「経営計画2026」（2026年4月30日）で今後3年間で5,500億円以上の保有株式等の売却を明記。東洋テック株は2004年の資本業務提携以来の政策保有株。その関電が、グループ事業ポートフォリオを統括する現役執行役員を監査役に送り込んだ意味は小さくない。14.34%がセコムに渡れば41.76%となり、東証の新ルール上の「40%以上の大株主」に該当する。

売り手の動機が公式化買い手はセコムが自然

Catalyst 03 · 最重要 / 制度

⚖️

その新任役員が、1年後に「独立役員」ではいられなくなる

2027年6月

適用開始＝27/3期定時株主総会の翌日

2026年7月10日施行の東証規程改正で、主要株主（10%以上）およびその業務執行者は独立役員の要件を満たさなくなる。東洋テックはセコム執行役員3名を独立役員として届出中。就任からわずか1年で錦野・堂野・植松の3氏（＋関電の黒川氏）が資格を失う。この矛盾は、ガバナンス体制の再構築か、資本関係そのものの整理でしか解けない。

期限が制度で確定検証可能な事実

Catalyst 04 · バリュエーション

💰

中核事業が「実質57億円」で放置されている

1.8倍

警備＋ビル管理のEV/EBITDA

時価総額174億円＋ネット有利子負債▲7億円＝EV167億円。ここから投資有価証券43億円（税後）と賃貸用不動産69億円（税後時価）を差し引くと、中核事業のEVはわずか57.7億円。EBITDA30.2億円に対し1.8倍。セコムが2023年に公表したM&A枠（国内・海外で5年間2,000億円）から見れば端数の規模。

同業M&A相場5〜8倍買収余力＝現値の2倍超

Catalyst 05

🎯

会社自身が「株価2,000円・PBR1倍」を中計に明記

+23%

1,624円 → 会社の公表目標2,000円

第13次中計で2027年度にROE6〜7%・PBR1.00〜1.02倍・株価2,000円を数値目標として公表。加えて万博で稼いだ営業CF50.2億円と自己株式6.34%という原資があり、中計には「資本政策の検討／実施」が明記されている。りそな・関西みらい出身の竹野新社長は財務畑。

Catalyst 06 · 下値

🛡️

累進配当＋優待で総合利回り5.0〜5.6%

5.60%

2,500株保有時の配当＋優待利回り

DOE3.0%を下限とする方針＝BPS2,212円×3%＝66.4円が制度的な配当フロア。2018年度以降、減配なし。26/3期の71円には記念配5円が含まれるにもかかわらず、減益予想の27/3期も71円を据え置き＝実質増配。プレミアム優待倶楽部と合わせ、待つコストがマイナスにならない。

一文投資テーゼ

東洋テックは、「業界再編待ったなしの警備業」×「セコム27.42%＋関電14.34%という動く可能性のある資本」×「非事業資産で時価総額の6割が埋まる資産構造」が重なった先回り銘柄。2026年6月の役員体制刷新（セコム2名・関電1名の新任）、関電の政策保有株縮減方針、東証の少数株主保護ルール ── この3つが2026〜2027年に同時に効いてくる。待っている間もDOE3%下限の累進配当＋優待で年5%前後を受け取れる、時間がコストにならない構造。

本資料の株価は 2026年8月7日終値 1,624円を前提に算出。財務数値は2026年3月期有価証券報告書（2026年6月18日提出）・決算短信（2026年5月13日）・決算説明資料（2026年5月25日）に基づく。土地時価は2026年公示地価等からの推定値であり、実際の鑑定評価額とは異なる。

有報から読む土地の含み益とNAV

推定 +16億円（中立）

最大の発見 ── 土地再評価差額金が「▲13.62億円」。東洋テックは土地再評価法（1998〜2002年の時限立法）に基づき事業用土地を再評価しており、その差額金がマイナスで純資産に計上されている。これはバブル期に取得した土地を、ポストバブルの底値（2000年前後）まで一度書き下げたことを意味する。1990年8月竣工の本社（大阪市浪速区桜川）が典型で、現在の簿価は取得原価ではなく「大阪の地価が最も安かった時期の水準」に張り付いている。

2-1

主要な土地8物件の明細と含み益推定

所在地 / 用途	面積(㎡)	簿価(百万円)	簿価単価(円/㎡)	想定時価(円/㎡)	含み益(百万円)
大阪市浪速区桜川他本社機能（1990年8月竣工）	3,787.74	1,630	430,294	650,000	+832
東大阪市メールセンター／金融オペレーション部	2,455.97	521	212,240	200,000	▲30
東京都八王子市賃貸用マンション	1,004.93	252	251,143	300,000	+49
埼玉県草加市賃貸用土地（最大の一画）	9,959.29	1,944	195,200	250,000	+546
大阪府門真市賃貸用ビジネスホテル	1,448.09	508	351,042	351,000	±0
京都府長岡京市単身者向け集合住宅	1,750.97	352	200,927	212,466	+20
大阪府東大阪市賃貸用テナントビル	2,184.73	232	106,326	190,000	+183
京都市山科区賃貸用テナントビル	629.42	243	385,347	385,000	±0
主要8物件計	23,221	5,683	244,712	—	+1,600
その他（子会社・小規模拠点）	n.a.	291	—	—	0（保守）
連結土地合計	—	5,973	—	—	+1,600

出所：東洋テック第62期有価証券報告書「主要な設備の状況」（2026年3月31日現在）。想定時価は2026年公示地価（大阪市浪速区桜川1-4-7＝541,000円/㎡・前年比+10.9%／東大阪市商業地229,777円・工業地151,057円／草加市住宅地160,323円・商業地333,600円／八王子市住宅地131,316円・商業地534,944円／長岡京市住宅地212,466円）等を用いた筆者推定。門真市・山科区は簿価が周辺公示地価を上回るため保守的に簿価据置。

2-2

3ケースでの含み益とNAV

保守ケース

2,218円

NAV／土地含み益 +0.9億円

全物件を各市の公示地価下限で評価

税後含み益 0.6億円・1株+6円

実質的に「BPS＝下値」

中立ケース

2,318円

NAV／土地含み益 +16.0億円

本社は浪速区商業地の中位で評価

税後含み益 11.1億円・1株+105円

現在株価はNAVの70%

強気ケース

2,437円

NAV／土地含み益 +34.1億円

浪速区商業地平均788,800円/㎡を適用

草加を商業地333,600円/㎡で評価

税後含み益 23.6億円・1株+224円

現在株価

1,624円

NAV(中立)比 ▲29.9%

PBR 0.73倍（BPS 2,212円）

P/NAV 0.70倍

上値余地 +43%（中立NAV到達時）

率直な評価：土地の含み益は「巨大」ではない。広済堂のような昭和期取得・都心一等地型ではなく、大半は不動産事業として近年取得した収益用不動産で、簿価＝取得価格に近い。含み益の主役は本社土地（+8.3億円）と東大阪テナントビル（+1.8億円）。東洋テックの真の割安さは「含み益」ではなく「非事業資産の絶対量」にある。

2-3

SOTP（部分の総和）── ここが本丸

投資有価証券

48.7億

うち含み益17.3億円
26/3期に3.96億円の売却益

賃貸用不動産

63.5億

簿価ベース
6物件・不動産セグメント資産78億

ネットキャッシュ

+6.9億

現預金86.6億
有利子負債79.7億

時価総額

174億

1,624円×1,070万株
（自己株控除後）

SOTP項目	金額(百万円)	算定根拠
警備＋ビル管理事業 EV	18,102	EBITDA 3,017百万円 × 6.0倍（同業M&A相場5〜8倍の中位）
投資有価証券（税後）	4,338	時価4,869 − 含み益1,735×実効税率30.6%
賃貸用不動産（税後時価）	6,903	簿価6,349 + 含み益799 − 税244
事業用土地含み益（税後）	557	本社・東大阪の含み益802 × (1−30.6%)
ネットキャッシュ	693	現預金8,665 − 有利子負債7,972（受託現預金は除外）
株主価値合計	30,593	1株 2,901円（現在比 +79%）

EV/EBITDA倍率別の1株価値

4.0倍（ディープバリュー水準）2,329円 / +41%

5.0倍2,615円 / +58%

6.0倍（中立）2,901円 / +79%

7.0倍3,187円 / +93%

8.0倍（戦略的買収）3,473円 / +110%

EBITDA(中核)＝27/3期予想営業利益2,040 − 不動産事業350 + 減価償却1,054 + のれん償却273 ＝ 3,017百万円

なぜ中核事業EVが1.8倍まで潰れているのか

① 資産の6割が事業と無関係。投資有価証券48.7億＋賃貸用不動産63.5億＝112億円が、時価総額174億円の64%を占める。市場はこれらを「使われない資産」としてディスカウントしている。

② 不動産事業のROAが低い。セグメント資産78億円に対し営業利益1.78億円（ROA2.3%）。中計は「不動産投資：直接投資→間接投資へのウエイトシフト」を掲げており、会社自身が直接保有を減らす方向。

③ 流動性が極端に薄い。上位10社＋自己株で発行済の約68%。実質浮動株は3割弱で、機関投資家が入れない。裏を返せば需給が締まっており、材料が出れば動きは大きい。

セコムと警備業界再編のシナリオ

先回りの妥当性

大株主構成（2026年3月31日現在・自己株除く）

セコム㈱その他の関係会社	2,914,100株	27.22%
関西電力㈱売却候補	1,535,900株	14.34%
㈱ディー・ケイ	500,000株	4.67%
日本カストディ銀行（関西みらい銀行退給信託）	451,090株	4.21%
㈱りそな銀行	400,000株	3.74%
東洋テック従業員持株会	349,313株	3.26%
㈱ユニテックス	257,500株	2.40%
セントラル警備保障㈱同業	241,700株	2.26%
ＡＩＧ損害保険㈱	215,210株	2.01%
㈱三井住友銀行	204,980株	1.91%
上位10社計	7,069,793株	66.03%
＋自己株式 724,943株	—	実質浮動株約3割

セコムとの関係（有報・支配株主等開示より）

・2006年10月11日に株式取得。以来20年間、27%台を維持。
・東洋テックはセコムの持分法適用会社。
・セコム執行役員2名が社外取締役（錦野真二＝人事本部長、堂野敦司＝営業本部長補佐）、1名が社外監査役（植松則行＝内部監査担当）。
・東洋テックは警備対応エリア外の案件をセコムに業務委託（＝営業地盤が明確に補完関係）。
・2025大阪・関西万博の警備をセコムを含むJVで共同受注（受注総額121.25億円）。実務レベルの統合実績が既にある。

読み筋：資本・人・取引の三層で既に深く結び付いており、「なぜ子会社化しないのか」の方が説明が難しい状態。20年動かなかったのは関電14.34%という第二極が固定されていたからと解釈でき、その前提が2026年に崩れつつある。

3-0

2026年6月17日 ── 取締役会の性格が変わった

第62期定時株主総会で、社外取締役3名（諸島伸治・福岡規行・長尾誠也）と社外監査役1名（野地小百合）が退任し、代わりに大株主2社から3名が送り込まれた。同時に代表取締役会長・田中卓氏が退任（相談役へ）、池田博之社長が会長に、専務執行役員・竹野讓氏（元りそな銀行／関西みらいFG執行役員）が社長に昇格。「経営執行体制の強化と若返り」という説明以上の意味を読み取るべき人事。

氏名	区分	本業での役職	読み筋
錦野真二社外取締役（新任）	セコム	セコム㈱執行役員人事本部長 1988年セコム入社／大阪本部豊中支社長／セコム北陸社長	人事本部長＝組織統合の実務責任者。関西の現場経験と子会社経営経験を併せ持つ。
堂野敦司社外取締役（新任）	セコム	セコム㈱執行役員営業本部長補佐日本銀行出身（松山支店長・名古屋支店長）／2025年7月セコム入社	営業本部＝事業統合の実務。日銀出身で金融機関との折衝に強く、東洋テックの金融向け事業と親和性が高い。
黒川裕之社外監査役（新任）	関西電力	関西電力㈱執行役員取締役会室長併経営企画室グループ事業担当室長関電不動産開発㈱取締役・㈱オプテージ取締役を兼務	グループ事業＝保有株ポートフォリオの管理担当。売却判断を担う部署の責任者が監査役として内部に入った。
福地敏行社外取締役（新任）	独立	CC&C Lab 代表／元日本アイ・ビー・エム㈱取締役副社長	DX・AI活用の助言役。中計の「AI／DX活用による効率化」に直結。
植松則行社外監査役（再任）	セコム	セコム㈱執行役員内部監査担当グループ運営監理部長	従前から在任。グループ運営監理＝子会社管理の部署。
稲田浩二社外取締役（再任）	関西電力	関西電力㈱顧問／カナデビア㈱社外監査役	従前から在任。
竹野讓代表取締役社長（新任）	社内	元㈱りそな銀行神戸支店長／㈱関西みらいFG 執行役員／㈱りそなHD 執行役	財務・リスク畑出身の社長。資本政策の実行者としての適性は高い。

出所：2026年5月13日開示「代表取締役の異動および取締役候補者、監査役候補者の選任並びに人事異動に関するお知らせ」／第62期有価証券報告書。
結果として、取締役9名のうち社外5名の中にセコム2名・関電1名。監査役4名のうちセコム1名・関電1名。大株主2社が取締役会・監査役会の双方に常時アクセスする体制になった。そして東証の新独立性基準では、この4名全員が「独立役員」ではなくなる。

3-1

再編を促す3つの外部圧力

圧力① 制度

東証・少数株主保護の上場制度見直し（2026年7月3日公表／7月10日施行）

・独立役員の独立性基準に「主要株主およびその業務執行者」を追加 → セコム系3名は独立役員失格（2027年6月総会翌日から）。
・議決権40%以上の大株主を持つ会社は取締役選任議案の少数株主賛成割合の開示義務。セコム単独27.42%では対象外だが、関電分を取得すると41.76%で即対象化。

圧力② 資本

関西電力「経営計画2026」（2026年4月30日）

・向こう3年間で5,500億円以上の保有株式等を売却する方針を明記。
・きんでん株3,350万株の売却も予定（売却益約1,050億円見込み）。
・東洋テック株は2004年の資本業務提携由来の政策保有株。25億円規模は関電にとって「処理しやすい端数」であり、優先度が高い。

圧力③ 産業構造

警備業は再編待ったなしの構造不況＋成長併存業種

・労働集約型で賃上げ・人手不足が直撃。全国主要828社の売上は約1.92兆円だが中小の体力は限界。
・AI・DX・監視ロボットへの投資は規模がないと回収できない。
・ALSOKは2025年12月に平和管財株60%取得。東洋テック自身も直近3年で五大テック・アムス・関西ユナイトを買収。買い手と売り手の境目が消えつつある。

3-2

シナリオ別の確率と株価インパクト

シナリオ	確率（筆者評価）	想定株価	内容
A. セコムによる完全子会社化TOB	15〜20%	2,900〜3,500円	EV/EBITDA 6〜8倍。セコムの取得所要額は226〜271億円（既保有分779万株を除く）。M&A枠（2023年公表・5年2,000億円）に対して十分小さい。
B. 関電持分をセコムが相対取得（41.76%へ）	20〜25%	2,000〜2,400円	連結子会社化は見送るが支配的地位を確立。市場は「次はTOB」を織り込み始める。取得価格は市場価格＋α。
C. 関電持分が第三者・市場に放出	15〜20%	1,400〜1,650円	一時的な需給悪化。ただし浮動株が増え、アクティビスト参入余地が生まれる点はむしろ中期ポジティブ。
D. 資本政策の自助努力（自己株買い・政策保有株売却）	30〜35%	1,900〜2,200円	中計の「資本政策の検討／実施」が具体化。自己株6.34%の消却＋追加取得でEPS・ROE改善。
E. 何も起きない（現状維持）	15〜20%	1,500〜1,800円	それでも配当利回り4.0〜4.7%＋優待。BPSは年100円前後で積み上がりDOE下限も切り上がる。

確率は筆者の主観的評価であり、根拠は上記の制度改正・関電の公表方針・過去の同種事例に基づく推論。特定のTOBや資本取引の存在を示唆するものではない。

参考：トスネット（4754）に見る「もう一つの出口」

2026年6月11日、トスネットは副社長の保有株を資産管理会社（有限会社元気）へ譲渡する主要株主の異動と、長期安定保有を目的とした自己株式取得を同日開示した。オーナー系警備会社が資本の集約＝非公開化の布石を打ち始めている典型例で、業界全体が「上場を続ける意味」を問い直している。

東洋テックはオーナー企業ではないが、セコム27.42%＋関電14.34%＋CSP2.26%＝44.02%が事業会社に握られているという点で、より直接的に再編の当事者になりやすい。スタンダード市場・時価総額174億円・売買代金日次数百万円という規模は、上場維持コストに対して合理性を失いつつある。

2026年3月期決算と第13次中期経営計画

34期ぶり最高益

売上高 26/3期

430.7億

前期比 +23.3%
15期連続増収

営業利益

29.1億

前期比 +177.6%
計画24.5億を18.9%超過

経常利益

29.9億

+181.8%
34期ぶりの過去最高益

純利益

19.7億

+184.1%
EPS 188.98円 / ROE 8.7%

4-1

万博を剥がした「実力値」が最重要

区分	25/3期	26/3期	27/3期予想	コメント
売上高（全社）	34,925	43,071	37,500	27/3期は▲12.9%（万博反動）
うち万博関連	—	8,378	0	ゲート・会場警備JV（受注121億円）
万博以外の売上	34,925	34,693	37,500	27/3期は万博以外で+8.1%を計画
営業利益（全社）	1,049	2,912	2,040	—
うち万博関連	—	1,242	0	利益率14.8%の高収益案件
万博以外の営業利益	1,049	1,670	2,040	2年で+94%。価格改定が効いている
営業利益率（万博以外）	3.0%	4.8%	5.4%	中計の「質への転換」が数字に出た

単位：百万円。出所：2026年3月期決算説明資料・決算短信。27/3期は減収減益予想だが、万博を除いた基礎収益力は一貫して改善している。市場が「万博の一過性」だけを見て売っているなら、そこが歪み。

セグメント別（26/3期）

セグメント	売上	構成比	利益	利益率
警備事業	32,291	75.0%	2,081	6.4%
機械警備	8,741	—	—	+5.8%
常駐警備	15,104	—	—	+106.7%
輸送警備	2,424	—	—	+5.3%
ATM管理	2,157	—	—	+7.1%
ビル管理事業	10,289	23.9%	687	6.7%
不動産事業	491	1.1%	178	36.3%
合計	43,071	100%	2,912	6.8%

機械警備はストック収益で契約件数78,997件。金融機関向け（輸送・ATM）は構造的にキャッシュレス逆風だが、単価改定で+5〜7%を確保できている点は評価できる。

第13次中期経営計画（2025年4月〜2028年3月）

スローガン：筋肉質な企業体質への転換（「量」の拡大から「質」の向上へ）
目指す姿：警備・ビル管理を中核とした『総合生活安全企業』

2027年度（28/3期）目標	数値
売上高	400億円
EBITDA	25億円
営業利益	20.2億円
ROE	6.0〜7.0%
PBR	1.00〜1.02倍
株価	2,000円
成長投資枠	100億円
株主還元	DOE3.0%下限／配当性向50%目途

26/3期のROE8.7%は万博の一過性要因を含むため、実力ベースでは中計の6〜7%レンジ。大型M&Aののれん償却3.1億円/年が今後10年間ROEを1.0%強押し下げると会社自ら開示。逆に言えば、のれん償却は現金の出ない費用であり、EV/EBITDAで見れば無関係。

4-2

財務体質の推移

指標	22/3	23/3	24/3	25/3	26/3
売上高（百万円）	27,465	30,139	31,249	34,925	43,071
営業利益（百万円）	848	844	966	1,049	2,912
純資産（百万円）	20,446	20,623	21,312	21,738	23,330
自己資本比率	68.4%	65.3%	59.6%	56.0%	59.2%
BPS	1,935	2,018	2,072	2,099	2,212
EPS	43.61	72.60	60.98	67.09	188.98
ROE	2.25%	3.60%	2.94%	3.19%	8.44%
PBR（期末）	0.51	0.47	0.62	0.64	0.73
営業CF（百万円）	783	1,495	1,900	2,861	5,023
株主総利回り（5年）	99.0%	100.0%	135.0%	145.9%	178.3%

26/3期の株価レンジは最高1,900円・最低1,100円。26/3期の最高値1,900円に対し、現在値1,624円は▲15%の位置。

累進配当と優待 ── 「待つコスト」がマイナスにならない構造

総合利回り 4.9〜5.5%

DOE3.0%下限＝制度的な配当フロア。第13次中計から「株主資本配当率（DOE）3.0%を下限として連結配当性向50%を目途」を配当方針に明記。BPS2,212円 × 3.0% ＝ 1株66.4円が理論上の下限配当。BPSは毎期積み上がるため、業績が悪化しても配当は切り下がりにくく、BPS成長に連れてフロア自体が上がっていく＝実質的な累進配当。

1株当たり配当の推移

年度	配当	配当性向	DOE
2018	28円	41.9%	—
2019	30円	36.3%	—
2020	30円	55.9%	—
2021	30円	68.8%	1.56%
2022	33円	45.5%	1.52%
2023	36円	59.0%	1.75%
2024（25/3期）	40円	59.6%	1.87%
2025（26/3期）	71円	37.6%	3.3%
2026（27/3期予想）	71円	58.7%	3.2%

26/3期の71円には設立60周年記念配当5円が含まれる（普通配66円）。にもかかわらず27/3期予想も71円を据え置いた＝実質的な普通配ベースでの増配。万博反動で減益予想（EPS189円→121円）の局面で減配しなかったことは、DOE方針の本気度を示す強いシグナル。8期連続で減配なし。

TOYO-TECプレミアム優待倶楽部（3月末基準）

保有株数	ポイント	投資額	総合利回り
100株	—	162,400円	4.37%
500株	5,000P	812,000円	4.99%
600株	7,000P	991,800円	4.99%
800株	11,000P	1,299,200円	5.22%
1,000株	15,000P	1,624,000円	5.30%
1,500株	25,000P	2,479,500円	5.30%
2,000株	35,000P	3,306,000円	5.35%
2,500株	50,000P	4,060,000円	5.60%

1ポイント＝1円相当として算出（5,000種類以上の商品と交換可能）。翌年3月末に同一株主番号で連続2回以上かつ500株以上保有していれば、ポイントを1回だけ繰り越し可能（長期保有インセンティブ）。

500株＝83万円で利回り4.9%は、東証スタンダードの資産バリュー株としてはかなり厚い。長期保有前提なら、株価が動かなくても年5%が積み上がる。

「時間がコストにならない」ことの意味

① 5年待った場合の累積リターン
総合利回り5.3%（1,000株）× 5年＝ 累積26.5%。株価が1,624円のまま動かなくても、取得原価は実質1,194円まで下がる。

② BPSの自己増殖
27/3期予想EPS121円 − 配当71円＝内部留保50円/年。5年でBPSは2,212円 → 約2,460円へ。DOE下限配当も66円→74円に切り上がる。

③ カタリストは「オプション」
再編が起きなくても年5%。起きれば2,900〜3,500円。プレミアムを払っていないコールオプションを持っている状態に近い。

リスクと弱気シナリオ

冷静に見るべき点

この銘柄の最大の弱点は「カタリストが自分ではコントロールできない」こと。関電が売るかどうか、セコムが動くかどうかは、東洋テック自身の意思決定ではない。ここを直視した上でポジションサイズを決めるべき。

リスク	深刻度	内容と評価
① セコムが20年動かなかった実績	高	2006年の取得以来、27%台で固定。持分法適用で連結利益に取り込めており、あえて100%取りに行く経済合理性が薄い可能性。労働集約型の低収益事業を丸ごと抱えるリスクをセコムが嫌う展開は十分あり得る。「起きなかった場合」を前提に配当利回りで正当化できる価格でしか買えない。
② 27/3期の減収減益	中	売上▲12.9%・営業利益▲30.0%・純利益▲36.0%。万博の剥落は既定路線だが、会社予想はEPS121円で、これは市場に「成長株ではない」と再認識させる。短期のセンチメント悪化要因。
③ のれん25.2億円の減損リスク	中	五大テック・アムス・関西ユナイトの3件のM&Aで発生。年間償却2.7億円。26/3期には保守的な貸倒引当金2.14億円を計上しており、買収先の与信・収益に一部ほころびがある可能性。純資産233億円に対する規模なので致命傷ではないが要監視。
④ 金融機関依存の構造的逆風	中	ATM管理21.6億円・輸送警備24.2億円はキャッシュレス進展で長期的に縮小する事業。有報でも「特定の売上先への依存リスク」として明記。直近は価格改定で+5〜7%を確保しているが、数量ベースでは逆風が続く。
⑤ 労働集約型・賃上げ圧力	中	26/3期の人件費175.7億円（+14.1億円、うちベースアップ2.65億円）。売上の41%が人件費。価格転嫁が1年遅れると営業利益は簡単に吹き飛ぶ。第12次中計が未達に終わった主因もこれ。
⑥ 流動性リスク	高	上位10社＋自己株で発行済の約68%を占め、実質浮動株は3割前後。1日の売買代金は数百万円規模。まとまった金額を建てるにも降りるにも時間がかかる。「買えたポジションが上限」という制約を最初から織り込む必要がある。
⑦ 関電持分の市場放出	中	153万株＝浮動株の約半分に相当する量。相対取引ではなく市場売却・立会外分売で出てくると、短期的に需給が崩れる。ただし浮動株増加はアクティビスト参入余地を生み、中期的にはポジティブ。
⑧ 不動産事業の資産効率	低	セグメント資産78億円に対し営業利益1.78億円（ROA2.3%）。NAV上は資産だが、収益資産としては非効率。ただし中計で「直接投資→間接投資へのシフト」が明記されており、売却＝資本還元の原資になるならむしろ機会。
⑨ 土地含み益は「大きくない」	低	本稿の推定では中立16億円・税後11億円（1株105円）。含み益ストーリーだけで買うと期待外れになる。投資テーゼの主軸はあくまで「非事業資産の絶対量」と「資本構成」に置くべき。

下値の根拠①

DOE3%＝66.4円
配当利回り5.0%で評価されるなら株価1,328円が理論下限。過去5年の最低PBRは0.47倍（＝1,040円相当）だが、当時はDOE方針がなかった。

下値の根拠②

非事業資産112億円
投資有価証券48.7億＋賃貸用不動産63.5億。時価総額174億円の64%。ここを割り込むと「事業をタダでもらってお釣りが来る」領域。

下値の根拠③

自己株6.34%＋現預金86.6億
株価下落時に自己株買いを打てる財務余力がある。中計に「資本政策の検討／実施」を明記済み。

最終評価 ── 1,624円に投資妙味はあるか

結論：ある

弱気

1,400円

▲14% / 確率 15%

万博反動＋景気後退でPBR0.63倍

関電持分が市場放出され需給悪化

配当66〜71円で利回り4.7〜5.1%

ここは追加投資の水準

中立

2,000円

+23% / 確率 40%

中計目標株価に到達（PBR0.90倍）

PER16.5倍・利回り3.55%

自己株買い等の資本政策が発動

再編なしでも十分到達可能

強気

2,400円

+48% / 確率 25%

PBR1.08倍・NAV(中立)超え

関電持分の異動が具体化

政策保有株売却＋還元強化

EV/EBITDA約4.7倍相当

再編

2,900〜3,500円

+79〜+116% / 確率 20%

セコムによる完全子会社化TOB

EV/EBITDA 6〜8倍で評価

セコム所要額 226〜271億円

M&A枠（5年2,000億円）比で小さい

期待値の計算

シナリオ	株価	確率	寄与
弱気	1,400	15%	210
中立	2,000	40%	800
強気	2,400	25%	600
再編	3,200	20%	640
加重平均株価	2,250円	100%	—
現在株価との差	+39%	—	＋配当利回り4.37%

下値▲224円に対し上値+1,576円（再編ケース）。リスク・リワード比は約1：7。確率加重でも年率換算で二桁のリターンが期待できる形。

主要バリュエーション指標のまとめ

株価	1,624円
時価総額（自己株除く）	174億円
PBR（BPS 2,212.34円）	0.73倍
P/NAV（NAV 2,318円・中立）	0.70倍
予想PER（EPS 120.98円）	13.4倍
実績PER（EPS 188.98円）	8.6倍
配当利回り（71円）	4.37%
総合利回り（1,000株）	5.30%
EV/EBITDA（全社）	4.8倍
EV/EBITDA（中核事業）	1.8倍
ネットキャッシュ	+6.9億円
自己資本比率	59.2%

7-1

今後のモニタリング・カレンダー

2026年7月30日頃

27/3期第1四半期決算。万博剥落後の「素の収益力」が初めて見える最初の四半期。万博以外の営業利益率が5%台を維持できているかが最大の焦点。

2026年10月頃

第2四半期決算＋中間配当（35円予定）。通期計画の進捗と、資本政策（自己株買い）に関する言及の有無を確認。

2026年11月〜2027年3月

関西電力の保有株売却の進捗。関電の四半期開示・大量保有報告書の変更報告に注意。東洋テック株の異動が出れば即座に材料化する。

2027年3月末

優待権利確定（500株以上）。プレミアム優待倶楽部のポイント付与基準日。

2027年5月中旬

27/3期本決算＋第13次中計最終年度計画。中計の「株価2,000円・PBR1倍」達成に向けた具体策（資本政策）が示されるかどうかの最重要イベント。

2027年6月（定時株主総会）

東証・独立役員独立性基準の適用開始（総会翌日から）。セコム系3名の独立役員資格が失われるため、役員体制の見直しがこの総会の議案に現れる可能性が高い。ここが制度カタリストの発火点。

結論：1,624円には投資妙味がある。ただし「再編を待つ株」ではなく「利回りで持ち、再編をオプションとして拾う株」として設計すべき。

加重平均目標株価

2,250円

現在比 +39%

実質的な下値

1,400円

DOE下限で利回り4.7%が支える

時間軸

3〜5年

制度・資本の変化が効いてくる期間

保有設計の提案

① 単元は500株以上を基本に。優待の閾値が500株にあり、総合利回りが4.37%→4.99%に跳ねる。長期保有前提なら500株・1,000株の刻みが効率的。
② 一括ではなく分割。流動性が薄く、27/3期は減益予想。1Q・2Q決算での失望売りや関電持分の市場放出は「押し目」として使える。1,400〜1,500円帯は明確な買い増しゾーン。
③ 再編は「起きたらボーナス」と割り切る。期待値の6割強は再編以外のシナリオ（中立＋強気）で構成されている。セコムが動かなくても、中計の資本政策と累進配当だけで2,000円は説明できる。
④ 撤退条件を先に決める。（a）DOE3%下限方針の撤回・減配、（b）のれんの大型減損、（c）万博以外の営業利益率が3%台に逆戻り ── このいずれかが出たら投資テーゼは壊れる。

一文要約

東洋テックは、非事業資産112億円が時価総額174億円の64%を占め、中核の警備・ビル管理事業がEV/EBITDA1.8倍で放置されている資産バリュー株。そこにセコム27.42%＋関電14.34%という「動きうる資本」と、2026〜2027年に効いてくる東証の少数株主保護ルールが重なる。累進配当（DOE3%下限）と優待で年5%前後を受け取りながら、業界再編という高額のオプションをタダで持てる ── これが1,624円の投資妙味の正体であり、「先回り買い」が合理的である理由。