🧑‍💼 「ポートフォリオ最大ポジションに材料が出た。開示を読んだだけでは判断がつかなかったので、登記簿まで取った」

墨田「AIバックチェック担当の墨田です。東部ネットワーク（9036）が、2026年9月29日の大引け後に子会社化を開示しました。本稿は、その適時開示と、当商会が実費1,390円で取得した登記情報8件に基づいています」

日向「登記まで取ったんすか」

墨田「取らないと、いちばん大事なところが分からなかったからです。結論から言うと、開示の数字だけを見て『のれん10.4億円が資産から消えた』と書いていたら、間違えていました」

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📋 開示の中身

夜見「2026年9月29日、取締役会決議。株式会社福興商会の全株式100%を取得して子会社化します」

項目	内容
対象	株式会社福興商会（1950年12月設立・自動車整備）
形式	会社分割で自動車整備事業以外を切り離したあとの全株式を取得
取得価額	14.3億円（400,000株）
分割後の純資産	3.94億円（総資産4.22億円・売上3.80億円の見込み）
日程	株式譲渡実行 2026年12月1日／2027年3月期3Qから連結
影響額	精査中。次期の業績予想に反映予定

夜見「取得の理由にはこうあります。長期ビジョン『トライ2034』に掲げるとおり、継続的な事業成長に向けた資本業務提携やM&Aを機動的に実行する方針」

夜見「発行済5,749,000株で割ると、取得価額は1株248.7円。取得する純資産は1株68.5円なので、差額ののれんは10.36億円＝1株180円になります」

守田「会計の上では、この180円が資産価値から落ちる。のれんは修正ネットキャッシュに数えないからだ」

河内「ただし、そこで止めると雑です。のれんは『払った値段と帳簿の差』の呼び名であって、中身が何かは別の話です」

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🔍 登記簿を8件、1,390円で取った

墨田「中身を確かめる方法が、ひとつだけありました。買収先が土地を持っているなら、登記簿に載っています」

墨田「2026年10月1日、法務省の登記情報提供サービスで請求した明細です。すべて当商会の実費です」

#	請求	対象	金額
1	地図（公図）	東雲二丁目9番42	360円
2	所有者事項	東雲二丁目9番43	140円
3	所有者事項	東雲二丁目9番45	140円
4	所有者事項	東雲二丁目9番47	140円
5	所有者事項	東雲二丁目9番48	140円
6	所有者事項	東雲二丁目9番49	140円
7	全部事項	東雲二丁目9番43	330円
8	所有者事項	東雲二丁目9番46	エラー（後述）
		合計	1,390円

日向「1,390円で、そこまで分かるんすか」

夜見「分かりました。開示が一言も書いていない数字が出ます」

住居表示から地番へ——最初の壁

墨田「工場の所在地は東京都江東区東雲二丁目14番32号「福興商会 東雲工場」です。同じ住所には車検フランチャイズ『車検のコバック江東店』も所在しています」

墨田「ここで一度つまずきました。登記は住居表示ではなく地番で引きます。そして東雲のような埋立地では、住居表示の街区符号と地番の番が一致しません」

夜見「手がかりは地価公示にありました。国土交通省の鑑定評価書に、標準地の所在及び地番と住居表示が併記されています」

📄 ①所在及び地番並びに「住居表示」等　江東区東雲2丁目9番42　「東雲2－14－19」　②地積（㎡）5,400

夜見「住居表示の14番街区は、地番では9番でした。ここが分かって、ようやく公図が引けます」

公図で街区の筆割りを見る

河内「360円で取った公図は、旧土地台帳附属地図（地図に準ずる図面）、縮尺1/2000、備付は平成5年10月1日でした」

河内「9番42（標準地・5,400㎡）を中心に、9番39から9番50までの筆が並んでいます。南側に9番8、西側に9番9という細長い筆があり、形から道路とみられます。住居表示の32番は街区の南側にあたるので、南の道路に面した筆を当たりました」

所有者事項5件で、持ち主を特定

墨田「1件140円です。当たりが出ました」

地番	所有者	住所
9番43	株式会社福興商会	墨田区立川三丁目8番5号
9番45	マルサダ商事株式会社	江東区東雲二丁目14番4号
9番47	井上商事株式会社	中央区日本橋茅場町二丁目
9番48	ディーゼル動機株式会社	墨田区向島一丁目
9番49	株式会社シュテルン中央	中央区新川二丁目

墨田「9番43の所有者の住所が、開示に書かれた福興商会の本店所在地と完全に一致します。工場の土地は借地ではなく、福興商会の持ち物でした」

優田「9番45の所有者の住所が『東雲二丁目14番4号』ですね。住居表示14番街区＝地番9番、という読みの裏も取れています」

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🧾 全部事項｜地積1,677.50㎡、売主は東京都

夜見「330円の全部事項です。ここに答えが書いてありました」

欄	記載
所在・地番	江東区東雲二丁目 9番43
地目	宅地
地積	1,677.50㎡
由来	9番12から分筆〔昭和63年3月18日〕
所有者	株式会社福興商会（昭和63年4月14日売買、同年4月30日受付）
買戻特約	売買代金 13億4,871万円／買戻権者 東京都／期間 昭和73年（＝平成10年）4月14日まで

夜見「買戻権者が東京都になっています。買戻特約は売買と同時にしか登記できないので、売主は東京都です。埋立地を都から買った土地でした」

墨田「ここは一点、慎重に書きます。登記に記録されているのは『この売買契約の代金』で、13億4,871万円が9番43だけの値段とは限りません。複数の筆をまとめて買った契約なら、総額が各筆に記録されることがあります」

夜見「仮に9番43だけの代金だとすれば、1,677.50㎡で割って1㎡あたり80.4万円。昭和63年、地価高騰の只中の値段です。複数筆の総額なら、1㎡あたりはこれより安くなります」

日向「じゃあ簿価も13.5億円？」

守田「それはない。分割後の総資産が4.22億円しかないからだ。13.49億円が9番43だけの代金だったとしても、平成の地価下落で減損されているか、そもそも取得価額がもっと低かったかのどちらかだ。いずれにせよ簿価は総資産4.22億円の内数で、いまの時価11.74億円を大きく下回る。ただし減損の有無も金額も開示されていない。ここは推定だと断っておく」

2025年末に、担保と買戻権を一斉に外している

夜見「乙区がきれいでした。根抵当権は5本設定されていましたが、現在すべて抹消済みです」

順位	根抵当権者	極度額	抹消
1番	東海銀行→三菱東京UFJ銀行	15億→14億→4.5億円	令和7年12月16日
2番	東海銀行→UFJ銀行	1.5億円	平成16年7月27日
3番	東海銀行→三菱東京UFJ銀行	1億円	令和7年12月16日
5番	東京都民銀行	1億円	平成10年8月28日
9番	商工組合中央金庫	1.5億円	平成31年2月20日

夜見「最後に残っていた2本と、東京都の買戻特約が、同じ日に消えています。令和7年11月25日の解除を原因として、同年12月16日に抹消」

待伏「TOB担当の立場から言うと、これは売る側の準備です。担保が付いたままでは株式譲渡の話は進みません。買戻権も同じです。きれいにした9か月後に、譲渡契約が締結されている」

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🧭 判定｜のれんの中身は、東雲の土地だった

河内「数字を並べます。ここが本稿の結論です」

	金額	1㎡あたり
土地の時価（2026年公示 70.0万円/㎡）	11.74億円	70.0万円
土地の時価（2026年地価調査 75.8万円/㎡）	12.72億円	75.8万円
のれん 10.36億円 ÷ 地積1,677.50㎡	—	61.8万円
取得価額 14.30億円 ÷ 地積1,677.50㎡	—	85.2万円

河内「のれんを地積で割ると1㎡61.8万円です。同じ街区の公示地価70.0万円を、下回っています」

河内「つまり、のれん10.36億円は資産から消えたのではありません。現金が、東雲の土地に姿を変えただけです」

夜見「1株あたりで入れ替えを見ます」

	1株あたり
出ていった現金	▲248.7円
入ってきた土地（時価評価）	＋204.3円
差し引き	▲44.5円

夜見「修正ネットキャッシュ4,738円は、4,694円になります。目減りは0.9%です。のれんを全額落とす保守的な見方でも4,558円で、3.8%にとどまります」

守田「取得価額を地積で割った85.2万円は、公示の1.22倍だ。ただしそこには建物と設備、大型車の指定工場という認証、売上3.8億円の事業が乗っている。土地だけを公示どおりの値段で買える取引など、そもそも存在しない」

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📐 もう一筆、9番46を公図から測ってみる

墨田「9番46は、所有者すら確認できていません。ただ、公図には形が描かれています」

夜見「公図は面積を測るための図面ではありません。ただし今回は、同じ図面の中に地積の分かっている筆が2つあります」

• 9番43＝1,677.50㎡（今回取った登記の表題部）
• 9番42＝5,400㎡（地価公示の鑑定評価書）

夜見「公図の画像を二値化して、各筆の内側を塗りつぶし、画素の数を数えました。片方の既知の筆で較正して、もう片方を当てられるかを見ます」

較正に使った筆	検算した筆	推定	実測	誤差
9番43（1,677.50㎡）	9番42	5,213㎡	5,400㎡	▲3.5%
9番42（5,400㎡）	9番43	1,738㎡	1,677.5㎡	＋3.6%

夜見「どちら向きでも誤差4%以内でした。同じ図面の中で、既知の筆から比例させるぶんには使えます」

河内「その較正で9番46を測ると、694〜744㎡、中心でおよそ720㎡です。公示地価70.0万円なら4.9〜5.2億円、基準地価75.8万円なら5.3〜5.6億円」

河内「傍証もあります。外形の画素寸法が、9番45が305×159、9番46が304×160、9番47が305×161とほぼ同寸でした。この街区の小区画は横並びの同サイズで、推定した地積も9番45が663〜697㎡、9番47が709〜744㎡と揃います」

もし9番46も福興商会のものだったら

	地積	時価（公示70.0万円/㎡）	取得価額14.3億円との比	1株あたり
9番43のみ（確定）	1,677.50㎡	11.74億円	82%	204円
＋9番46（推定）	約2,400㎡	16.6〜17.0億円	116〜119%	289〜295円

日向「土地だけで、払った額を超えるっすか」

夜見「その場合はそうなります。出ていった現金が1株248.7円で、入ってくる土地が289〜295円。差し引きプラス40〜46円です」

守田「ここは三つ、釘を刺しておく」

• 9番46の所有者は確認できていない。無関係な第三者の土地なら、この話は丸ごと消える
• 公示地価70.0万円は、5,400㎡の大区画（9番42）の単価。700㎡の小区画で同じ単価が付くとは限らない
• 公図は「地図に準ずる図面」で、登記の地積と一致しない前提の図面。既知2筆で検算したとはいえ、測量ではない

守田「だから本稿の結論は、9番43の1,677.50㎡だけで組んである。この節は、上振れの大きさを見積もっただけだ」

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⚠️ ただし「売られたから安くなった」は、やはり成り立たない

墨田「ここは誤解しやすいので、はっきり出します」

	株価	修正NC	株価÷修正NC
紹介時（2026-05-08）	1,203円	4,738円	25.4%
開示後・土地を時価で入れる	1,223円	4,694円	26.1%
開示後・のれんを全額落とす保守	1,223円	4,558円	26.8%

墨田「紹介から5か月で、株価は1,203円から1,223円へ20円動いただけです。割安度は25.4%から26.1%へ、ほとんど変わっていません。9月30日に1,201円まで売られ、10月1日は1.83%戻して1,223円で引けています」

守田「中身が思ったほど減っていなかった、というだけだ。株価が中身に対して安くなったわけではない。だから今日の値段で慌てて足す理由はない」

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💸 それでも、資本配分には注文がある

守田「土地だったからよかった、で終わらせない」

	金額	対象のPBR
自社株買いの枠（2026年5月13日決議・12月30日まで）	1.0億円	0.31倍
今回の買収	14.3億円	3.6倍（分割後純資産ベース）

守田「8月末時点の自社株買いの累計は66,700株・8,802万円で、枠の1億円をほぼ使い切っている。その14.3倍の金額を、外へ払った」

夜見「同じ14.3億円を自社株買いに回していれば、株価1,200円で約119万株、発行済の約21%を消却できた計算になります」

守田「やらなかった、ということだ。土地の含み益を買ったという事実と、自社株のほうが安かったという事実は、両立する」

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🚪 出口の確率は、下げる

待伏「紹介記事で私たちは非上場化確率95%、最有力ウィンドウ2027〜2028年と置きました。そこへ『長期ビジョン トライ2034に沿ってM&Aを機動的に実行する』という文章が出てきた」

待伏「2034年までの成長計画を掲げてM&Aを続ける会社と、2027年に非上場化する会社は、同じ顔をしていません。95%は高すぎます」

待伏「ただし消えてはいません。筆頭株主が90歳を超えているという事実は変わらない。変わったのは時期です」

シナリオ	旧	新	想定価格
一族内TOB（創業家主導）	45%	35%	2,858円
MBO	30%	25%	3,000円
外部競合TOB	20%	15%	4,042円
非上場化なし・水準訂正のみ	5%	25%	1,800円
加重平均の期待株価	3,212円	約2,800円

墨田「価格レンジは紹介記事のもので、確率だけ当商会が置き換えた試算です。10月1日終値1,223円に対して、それでも+129%です」

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🦍 乱入｜テック番長「結局、登記まで取る必要あった？」

テック番長「1,390円で何時間使ったんだよ。決算が出れば、のれんの金額なんて自動で分かるだろ」

日向「……それは、ちょっと思いました」

夜見「決算で分かるのは、のれんがいくら計上されたかです。その中身が東雲の1,677.50㎡なのかどうかは、決算書のどこにも書かれません」

河内「そして決算が出るのは、早くても2027年3月期の3Q。半年後です。1,390円と数時間で半年先回りできるなら、安い買い物だと思います」

テック番長「……まあ、PBR0.3の会社をわざわざ掘るやつは、そういうことをするんだろうな」

待伏「掘らないから、安いまま置かれているのです」

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📋 これから確認すること

墨田「次に数字が出る場面を、4つに絞りました」

1. 東雲二丁目9番46の登記……今回、ここだけ「登記事件の処理中」で取得できませんでした。いま何かの登記が申請中で、所有者すら確認できていません。本稿の試算に9番46は一切含めていません。福興商会の会社分割に伴う移転なのか、無関係な第三者の取引なのかは、処理完了後に取り直せば分かります
2. 会社分割で何が切り離されたのか……純資産840百万円のうち446百万円が外へ出ます。切り離される側は総資産465百万円に対して売上43百万円で、事業というより資産の塊です。9番43は工場の敷地なので残る側にあるのが自然ですが、確定はしていません
3. 12月1日の譲渡実行と、次期業績予想への反映……のれんが小さく計上されるなら、土地に値段が付いたということ。のれんの償却年数と連結後の利益影響も、ここで出ます
4. 12月30日で切れる自社株買いの枠を、そのあと更新するか……PBR0.31倍の自社株を買い続けるなら、優先順位は変わっていません

夜見「時期だけは、指摘しておきます。会社分割の決議が9月29日、その2営業日後の10月1日に、同じ街区で登記が動いている。まったく無関係な第三者の取引という可能性も残りますが、時期の一致は無視できません」

河内「そして、もし9番46も福興商会の持ち物で、分割後の会社に残るのなら、東部が手に入れる土地は1,677.50㎡より増えます。のれん10.36億円の説明は、いっそう付きやすくなる」

守田「期待で数字を作らない。本稿の試算は9番43の1,677.50㎡だけで組んである。9番46がどう転んでも、ここまでの結論は動かない。動くとすれば、上振れる側だけだ」

守田「そして1つ目が、いちばん早く答えが出る。数日で処理が終わる」

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📊 判定｜A++ 据え置き

沼田「ランクは据え置く。A++のままだ」

	変更前	変更後
評価ランク	A++	A++（据え置き）
非上場化確率	95%	75%
期待株価	3,212円	約2,800円（現値比+129%）
修正NC	4,738円	4,694円（土地を時価で入れた場合）
下値の安全網	修正NC	変わらず

沼田「出口の確率と期待株価は下げる。そこは数字を直す。だがランクを下げる理由は、登記を見たあとには無くなった」

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💬 締め

沼田課長 「開示が出た夜、うちの第一感は『高い買い物をした』だった。純資産3.94億円の会社に14.3億円。PBR3.6倍、営業利益の36倍。自社がPBR0.31倍で転がっているのに、だ。 そこで止めずに、登記を引いた。1,390円と、数時間。出てきたのは、江東区東雲の1,677.50㎡という数字だ。公示地価で11.74億円。のれん10.36億円を地積で割れば1㎡61.8万円で、公示の70万円を下回る。消えたのは1株44円、修正ネットキャッシュの0.9%にすぎなかった。 資本配分への注文は取り下げない。同じ14.3億円で自社株を2割消却できた。それはそのとおりだ。だが『のれんが10.4億円出たから中身が減った』は、違った。 そして、この試算には入れていないものがある。同じ街区の9番46は、いま登記が動いていて中身が見えない。分割の決議から2営業日後に動いているという時期の一致は、気になる。ここに土地が含まれていたなら、東部が手に入れたものはさらに増える。入れていないぶん、上振れる余地として残しておく。 資産の置き場として明確に安いディープバリュー株であり、大部分を置いて待つ妙味がある——この判断は変えない。変えるのは、出口がいつ来るかという見積もりだけだ」

日向「1,390円で、半年先回りできたってことっすか」

沼田「安いほうだ。うちはこの銘柄を、ポートフォリオの最大ポジションとして持っている。そこに材料が出て、意味が分からないまま一晩を過ごすほうが、よほど高くつく」

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保有銘柄の一覧は最新ポートフォリオで公開しています。

関連：東部ネットワークの紹介記事／PFの主力・不動産含み益リッチ組の現況／神栄（3004）の自己検証／菱友システムズ（4685）の自己検証

※本稿は投資助言ではありません。株価は2026年10月1日の確定終値1,223円を用いています（9月29日終値1,231円、9月30日終値1,201円）。買収の内容・金額・日程は、東部ネットワークが2026年9月29日に公表した「会社分割を伴う株式会社福興商会の株式取得(子会社化)に関するお知らせ」の記載によります。登記情報は2026年10月1日に法務省の登記情報提供サービスで当商会が取得したもので、地図（公図）1件・所有者事項5件・全部事項1件の計7件（ほかに9番46は「登記事件の処理中」によりエラー）、実費合計1,390円です。登記情報は証明文・公印のない閲覧用情報であり、記載時点は2026年10月1日です。公示地価700,000円/㎡（前年比+16.7%）および地価調査758,000円/㎡は、標準地「江東区東雲二丁目9番42（住居表示 東雲2-14-19）・地積5,400㎡」の公表値です。標準地の所在及び地番と地積は、国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載された令和8年地価公示の鑑定評価書（江東9-2）で確認しました。買戻特約に記録された売買代金13億4,871万円は、当該売買契約の代金であり、9番43単独の代金であるとは確認できていません。土地の時価は公示地価に地積を乗じた粗い概算で、不動産鑑定ではありません。福興商会の土地の簿価は開示されておらず、減損の有無・金額も不明です。本文の「簿価3〜4億円程度」は分割後の総資産4.22億円からの当商会による推定にすぎません。のれん10.36億円は取得価額14.3億円と分割後純資産3.94億円の差額として当商会が算出した概算で、会計上の最終的なのれん計上額および償却年数は開示されていません。会社分割により東雲二丁目9番43が分割後の福興商会に残るかどうかは、本稿執筆時点で確認できていません。東雲二丁目9番46は「登記事件の処理中」により所有者を確認できず、本稿の試算には一切含めていません。同筆が福興商会の所有であるか、会社分割と関係があるかは確認できておらず、本文の記述は時期の一致に基づく当商会の見方にすぎません。連結子会社化による影響額は「精査中」と開示されています。修正ネットキャッシュ4,738円は紹介記事（2026年5月8日）時点の当商会推計で、今回はそこから現預金の減少と土地の時価を調整した概算です。出口シナリオの確率と期待株価は当商会の主観的な置き方であり、実現を保証するものではありません。掲載銘柄は当商会の保有銘柄で、推奨ではありません。小型株は流動性が低く、想定した価格・数量で売買が成立しない可能性があります。投資はご自身の判断と責任でお願いします。